你不懂的征地拆迁问题，都在这里!

　　随着城市化进程强势推进，拆迁矛盾呈现日益尖锐的态势。拆迁律师在咨询和办理的案件的过程中发现，无论是面朝黄土背朝天的朴实农民，还是显赫一方的成功企业家，遇到拆迁问题都会感觉束手无措。这不只是因为他们没有专业知识，更是因为毫无拆迁经验。他们的眼神总是那么无助，语气总是显得无辜，一句“我不知道啊!”看似可以让他们找到一些安慰，却成为了维权路上最大的障碍。

　　因此，如何让每一位拆迁户都可以认清自己的位置，了解到他们所不熟知的拆迁问题，就应该成为开启拆迁维权之路的第一步。下面，小编为大家提供一些干货!

　　【什么样的征收才符合公益目的?】

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称拆迁户)给予公平补偿。”即征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了公共利益的需要。但是，由于公共利益具有高度的抽象性和不确定性，作为征收事由的公共利益在实践中有被滥用的倾向。个别政府以“旧城改造”为名进行商业开发，不仅引发争议，更侵犯了拆迁户的合法权益。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了2001年《城市房屋拆迁管理条例》中非因公共利益需要亦可拆迁城市房屋的情形，在法律规定层面，纯粹的商业利益被明确排除在征收范围之外。但是，由于个别商业开发项目确实包含了公共利益的因素，其间接产生的公共利益亦为社会所需要，在极大程度上也为行政机关所鼓励。因此，对于此类综合公共利益与商业利益的项目到底如何定性就成为了解决征收纠纷的首要问题。

　　对于这一问题，小编认为要从商业利益中是否包含公益因素、公益在整体构成中所占的比例、公益是否为社会所急需以及是否为公共政策所倡导等方面作出综合判断。不可放任商业开发打着公共利益的旗号肆意妄为，更不可随意认定项目属性。

　　【被征收的房屋性质如何认定?】

　　“律师，我们家已经开了十多年的小餐馆了，现在征收说是住宅，没有经营损失的补偿，怎么办啊?”这样的问题我们每天都会遇到，其实就是被征收的房屋性质认定问题。此类问题涉及到的多是“住改商”房屋，原本房屋登记的是住宅，但实际用以经营。那么这类房屋遇到征收应如何补偿?

　　对此，现行法律、行政法规和司法解释均没有明确规定，但实践中咨询人颇多，实际操作中争议颇大，有人主张以产权登记作为判断标准，亦有人坚持以房屋实际用途为判断依据。就在争论不休之时，国务院办公厅于2003年9月19日作出了国办发明电〔2003〕42号紧急通知，明确提出在认真做好城镇房屋拆迁工作时，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”具体而言：

　　1、房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据;

　　2、房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记;

　　3、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置;

　　4、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。

　　该通知属于特殊规范性文件，具有国家政策的效力，对行政机关具有约束力，人民法院可以作为审查行政行为合法性的补充依据。即认定房屋性质时，不仅根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质，同时需要考虑房屋实际用途。

　　【被征收房屋如何评估?】

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由拆迁户协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有拆迁户在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与拆迁户协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。

　　关于评估价格，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”对于这一规定的理解，应当明确以下两点：

　　1、价格基准日是“房屋征收决定公告之日”;

　　2、市场价格是补偿底线，补偿可以高于或者等于市场价格，但不能低于市场价格;

　　其中，类似房地产的市场价格，是指在评估点时与被征收房屋类似的房地产的市场价格，即被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格，包括被征收房屋的价值，也包括房屋占用内土地使用权的价值。确定类似房地产的市场价格时，应当剔除偶然和不正常的因素。

　　了解拆迁常识可以避免因为依据“我不知道”而丧失权利、损失利益。但是，若想取得维权之胜利，唯有寻得实战之经验!

　　作者：吕秋香

　　版权所有：北京京平律师事务所

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