京平拆迁律师解惑问答：260平方拆迁补偿117万，合理吗?

　　1、农村宅基地可以自由买卖吗?

　　京平拆迁律师答

　　宅基地是不可以自由买卖的。

　　《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予征收拆迁补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”

　　国家出台的政策也规定，非农业人口是不能到农村购买农民宅基地。因为农民对宅基地只有使用权，没有收益、处分的所有权。宅基地的所有权是归村集体享有的。我国《土地管理法》也规定了“一户一宅”，即一个农户只能拥有一处宅基地。严禁外村农民到本村购买宅基地，即使签署宅基地买卖协议，也会被认定无效。

　　法律规定，本村村民可以转让自己宅基地的使用权，但是需符合以下条件：

　　1、必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。

　　2、受让人没有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用权分配条件的。

　　3、转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡(镇)国土资源管理所、县(市)国土资源局逐级审核，批量报市人民政府批准后，由乡(镇)国土资源管理所逐宗落实到户。

　　4、宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让。

　　5、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)。

　　2、房屋拆迁中能与村委会签订安置补偿协议吗?

　　京平拆迁律师答

　　这个问题是大部分村民都疑惑的。实践中，很多情况下，广大拆迁户都是和村委会签订的安置补偿协议。从法律法规上看村委会是没有这个权利的。

　　村委会的设置是通过民主选举产生的，本意是服务于本村的村民，但是在实践中,村委会常常搅起拆迁浑水，逼迫拆迁户签字，进行威胁、恐吓，更有甚者，在补偿协商不下的时候常常进行违法强拆，因违法强拆发生的血案频频见诸于报端。

　　首先，村委会的设置是在农村，农村房屋拆迁的法律规定，集中在《土地管理法》和《征收土地公告》，这些法律法规规定，拆迁的实施主体是市县级人民政府和土地管理行政部门，村委会是没有法律规定的拆迁的权利，更没有法律规定的签订安置补偿协议的权利。但是，如果村委会接受拆迁办的委托，并且有合法有效的委托协议，在实践中，也是可以和拆迁户签订安置补偿协议的;

　　如果村委会没有合法有效的委托手续，村里的公告栏没有张贴征地公告，也没有相关的征地批文，整个征地行为就是违法的，更不要说村委会作为主体去签订拆迁补偿安置协议了。

　　其次，如果村委会在征地拆迁的过程中，存在逼迁、违法强拆等侵害拆迁户合法权益的行为，可以通过公安、国土进行查处来维护自己的合法权益。

　　最后，国土资源部、公安等接连发文，整治贪腐的村官、欺负百姓的村霸，并且附有举报的电话，可以看出，国家已经尽力在保护老百姓的合法权益，拆迁户在征地拆迁的过程中，如有疑惑或者权益遭到侵害，及时咨询专业的征地拆迁律师，最后祝愿世间再无违法强拆，大家都能得到合理的拆迁补偿。

　　3、260平方拆迁补偿117万，合理吗?

　　京平拆迁律师答

　　由于我国幅员辽阔、各地经济发展水平和房价差异较大，因此无法制定统一的每平米补偿数额的规定，城中村集体土地上房屋的补偿数额并非根据单一的面积数据即可得出。为帮助您对自己应得的补偿数额进行合理预估，我们向您介绍城中村集体土地上房屋的补偿标准和门面房的补偿标准。

　　城中村改造房屋拆迁补偿标准

　　1、特殊性。城中村的房子拆迁，情况比较特殊，是集体土地上的房子，周边房子市场价又比较高，依据集体土地上的房子建筑成本价补偿和宅基地地价，就会很亏，难以保证拆迁户的生活水平不降低，因此我们要特别注意此类房屋的特殊性。

　　2、补偿标准。此房屋虽然属于集体土地上的房屋，但因位于城市规划区内，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿，也就是说，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

　　3、法律依据。我们按照上述标准要求补偿，可以得到《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定的支持：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　门面房(商铺)的拆迁补偿标准

　　1、房屋性质的确认。在确定房屋是否是门面房时，房屋的性质和实际用途均应得到重视。除了正规的产权登记为商用性质的正规商铺外，有的房屋从性质上确实是住宅，但实际上一直用于经营，房屋的产权人已取得营业执照并提供了纳税证明。根据您的描述，您一楼的门面很有可能是这种情况，这种的房屋应该怎样补偿?

　　2、考量因素。虽然从房屋的性质上讲仍应认定为住宅，但我们也不得不考虑到拆迁户实际上已将房屋合法用于了经营，并以此为业，维系家庭的生活。如果就单纯看房屋性质，对拆迁户失去经营场所、失去生活来源的实际情况置之不理，仅仅按照住宅予以补偿，不仅将拆迁户的生活推到了摇摇欲坠的边缘，有悖物权法赋予物权人充分发挥物的效能的绝对支配权，也不符合物尽其用的原则，于情于理于法都是不妥当的。

　　3、国家政策。为了保护拆迁户的合法权益，国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知提到，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”为具体落实该通知内容，各个地方也出台了具体的规范。

　　4、补偿标准。各地的住改商房屋补偿政策采用了不同的模式，就房屋的补偿而言，大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定，即高于普通住宅低于正规商铺的补偿。除房屋的价值外，还有停产停业损失费、搬迁费和装修装潢几部分组成。

　　综上所述，您可以根据前述两方面的介绍，结合当地房价的情况，对自己的补偿进行合理的预期，如果悬殊较大，建议积极维权，寻求专业律师的帮助，避免贻误维权时机。