回迁房与商品房的区别

　　房屋拆迁补偿的方式可以分为“货币补偿”、“产权置换”及两者相结合三种方式(参见“房屋拆迁补偿的方式”)。所谓的“产权置换”，就是我们常说的“回迁房”。回迁房质量怎么样?与商品房有什么区别?这是每一位回迁房的住户所关心的。

　　京平拆迁律师介绍说，回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，如果采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款来购买商品房则与其他人购买商品房是没有任何区别的，都是需要花钱来购买房子，购房者的身份是完全相同的。而如果采取的是产权置换的方式进行补偿，拆迁房则不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间是存在一些区别的。

　　回迁房与商品房的区别：

　　1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁办以回迁房补偿拆迁户的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

　　2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁办和拆迁户签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

　　需要指出的是，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

　　北京京平律师事务所的专业拆迁律师提醒大家，根据实际调查发现，回迁房常常存在质量较差的情况，因此建议大家在选择拆迁补偿方式的时候尽量选择货币补偿，以免造成损失。