你家房屋，一平米能拿多少拆迁补偿？

文章来源:北京京平律师事务所

发布日期：2019-06-14

　　作为拆迁户，最关心的问题莫过于自家房屋到底能补多少钱。对于房屋的拆迁补偿标准，我们不能一概而论，也不要去轻信网络上所谓的“土房XXX每平米，草房XXX每平米……”这样一刀切式的标准。

　　那么，遇到房屋拆迁，拆迁户应该怎么判断拆迁补偿是否合理呢?房屋的拆迁补偿安置标准究竟是怎样的?针对以上问题，京平拆迁律师为您一一解答。

　一、怎么补?

　　根据土地性质不同，可以将拆迁户的房屋分成集体土地上的房屋、国有土地上的房屋这两种类型。

　　1、集体土地上的房屋怎么补?

　　根据《土地管理法实施条例》及国土资源部、最高院司法解释的相关规定，农村宅基地的补偿依据区片综合地价制定补偿标准，房屋作为地上附着物进行补偿。

　　具体的拆迁补偿分三种：

　　(1)有宅基地安置条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价，即批地建房。

　　(2)选择货币补偿，也就是不给安排宅基地也不给安置房的，直接用钱补偿，即给钱自建。

　　需要注意的是，纯货币补偿分为两部分的补偿：对宅基地的补偿和对房屋的补偿。

　　※对宅基地的补偿，可以参考当地的区片综合地价，每两至三年调整一次。

　　※对房屋的补偿，也就是补偿房屋的重建成本价，简单来说是重建一座一样的宅院的全部的花费。

　　(3)选择产权房屋调换，即以房换房。

　　选择房屋安置的原则是，按照合法房屋实际面积和安置房屋面积1:1的比例进行安置。

　　在实践中，有的地区会高于1:1的标准，可能会达到1:1.5甚至更高的比例。如果补偿标准低于1:1，可以认为对应的补偿是不合理的。

　　2、国有土地上的房屋怎么补?

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

　　第二十一条：“拆迁户可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　拆迁户选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与拆迁户计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，拆迁户选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”

　　由此，我们可以知道，对于城市的房屋，有两种补偿方式：

　　(1)房屋置换，相同地段最低拆多少补多少;

　　(2)货币补偿，最低标准是周边类似房地产的市场价(即征收决定公告之日类似房地产的市场价格)。

　　“是不是按我家周边二手房的价格?”、“能不能按照新开盘的别墅价?”这是咨询中当事人经常问到的。对于何为“类似房地产”，广大拆迁户似乎总是似懂非懂。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》：“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。”

　二、什么可以补?

　　除了房屋和土地外，拆迁还应补偿什么呢?房屋前后的空地、院落等是否应当予以补偿?

　　《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对拆迁户未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋的方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”

　　结合上文，对于国有土地上未登记的院落和空地都是有补偿的，应当由评估机构按照市场交易价格进行评估并依法登记在内，然后进行合理补偿。