据悉,天衡药业在今年5月31日与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订了《非住宅用房征收货币补偿协议》,本次征收事项涉及土地面积61343.00平方米,建筑面积25250.45平方米,合计涉及征收补偿金共计30056.48万元。
不少被拆迁企业纷纷对此产生兴趣:当企业遇上征地拆迁,应当如何主张补偿?
针对这类问题,京平拆迁律师在“京平说拆迁”系列丛书《拆迁维权实务及案例解析》一书中展开过详细分析。
一般而言,企业征收补偿,是指企业因政府城市规划、基础设施建设或公共利益需要等原因被征收时,应当依法获得的补偿,包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;补助费和奖励费。
由于企业生产运营的情况十分特殊,既涉及“拿不走、搬不动”的土地、房屋、建筑物等,又涉及大量需要拆卸、搬迁、安装调试的设备设置或原材料等,还需要考虑搬迁期间的停产停业损失、人员遣散或安置等事宜,情况错综复杂。因此,有必要对企业征收补偿进行细致的划分和计算。
京平拆迁律师结合多年案例经验,建议企业根据自身生产经营的实际情况,主张以下五类拆迁补偿:
(1)不可移动的资产损失
企业不可移动的资产损失包括房屋、建筑物等地上附属物和土地使用权的损失。
由于企业的经营场地一般是通过租赁得来,租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业征收必然会导致这种租赁关系的终止,这时,补偿的主要依据是土地权属证书和租赁合同。
(2)可移动的资产损失
企业可移动的资产包括机器设备、原材料、产品等。一般情况下,机器设备可分为:可搬迁设备和不可搬迁设备。
对于可搬迁设备,由于搬迁,可能会引起机器精度下降,进而导致不合格产品增多,因此会涉及功能损失费。对于不可搬迁设备,拆迁会直接导致该设备的废弃,因此应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格,计算设备的重置成新价,要求给予补偿。
(3)停产停业损失
停产停业损失补偿,既包括原材料、半成品等物品的实际损失补偿,也包括根据企业近几年平均合理利润证明,结合剩余经营期限,计算出的、企业可期待的预期利润的损失补偿,是专业拆迁律师帮助企业去争取的很重要的一部分补偿。
实践中,对企业停产停业损失的具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。
由于各地情况不同,这部分补偿存在较大差别。即使是在地域相同的情况下,两家同类型企业的停产停业损失也可能存在不同。
(4)搬迁、运输、仓储等费用
这部分费用的补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、仓储费用、安装费用、调试费用等。
其中,安装调试费应当由设备供应商出具报价和证明等。
(5)停产期间员工工资及解聘员工的费用
针对员工的这部分补偿,法律也没有具体的规定,有的地方制定了相应的规定,但有一些地方没有具体的规定。这些都是专业拆迁律师可以帮助企业争取的。
如果企业进行搬迁,一般来说需要支付停工期间的员工工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。
(6)奖励费等其他损失
拆迁开始时,为达成拆迁户尽早搬离这一目的,拆迁办通常会制定补助和奖励办法。企业可根据拆迁的实际情况,和拆迁办争取一定数额的奖励费。
除了上述拆迁补偿外,不同的企业根据各自经营的性质、类型不同,还可能涉及其他方面的损失,如知识产权、商标、专利等损失,实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费损失,广告投入后尚未回收成本的损失,等等。
必要时,委托专业的征地拆迁律师代为处理,可以起到事半功倍的效果!
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