一、审批公告阶段
首先,我们要知道必须见到的几个文件:征地公告、拆迁补偿安置方案公告、征地批文,在这个阶段,大家应当注意以下两点:
1.有没有公告?
如果征收方没有依法公告,大家可以对征收的合法性提出合理怀疑,要求征收方出示文件。除此之外,大家也可以在地方政府门户网站上查询征地信息,如果查不到,还可以申请信息公开。
2.文件是不是由法定职权部门作出?
征地批文必须是省级政府或者国务院作出,征地公告必须是市、县级政府作出,要加盖公章。如果大家发现,征地批文或者公告上只有乡镇政府或者村委会的章,那此次征收有可能是不合法的,要提高警惕。
二、评估阶段
签订拆迁补偿协议前,应当对房屋以及附属设施的价值进行评估,这里要注意以下两点:
1.评估机构的选择
评估机构由征收方和拆迁户在规定时间内协商选定,协商不成的,由房屋征收部门通过组织拆迁户按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。如果是征收方直接选定评估机构,拆迁户有权拒绝。
2. 对评估报告不服的,可以申请复核
如果拆迁户对评估报告不满意,可以自收到分户评估报告之日起10日内申请复核,对复核结果仍不满意的,可以在收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。
三、签订拆迁补偿协议阶段
签订拆迁补偿协议是征收拆迁中最重要的一个环节,与拆迁户的补偿切实相关,因为一旦签订了协议,再后悔就晚了。这里要提醒大家:
1. 征收方的征地补偿安置方案没有强制性,可以协商。无论是国家法律还是地方性法规,都没有对补偿数额作出明确规定,双方可以协商。如果拆迁户认为补偿不合理,一定要勇敢提出来。
2. 拆迁户有权选择补偿方式。无论是国有土地上还是集体土地上的房屋征收,补偿方式都是可以选择的,是要房子还是要货币,大家可以结合自己的实际情况选择对自己最有利的。
3. 征收补偿协议中至少要包括以下内容:拆迁户的基本信息、房屋的具体情况以及补偿安置的具体内容,如果选择货币补偿,要写明支付金额、支付方式、支付日期等;如果选择房屋置换,要写明安置房的面积、位置、结构、交房日期、房产证的办理等。另外还要写明搬迁补偿、临时安置费、停产停业损失补偿等内容,确定协议内容无误再签字,签完字要留一份原件。
4. 先补偿后搬迁,不要着急交房。无论是国有土地上还是集体土地上的房屋征收,都应当遵循“先补偿后搬迁”的原则,因此在确保自己可以拿到相应补偿之前,可以拒绝搬迁。
5. 重视征收补偿决定。如果在规定的期限内,拆迁户未与征收方达成协议,征收方会作出征收补偿决定,按照征地补偿安置方案上的内容给予补偿,拆迁户收到这个文件,要及时提起法律程序,否则可能会面临司法强拆。
四、强拆阶段
如果拆迁户在收到征收补偿决定后,没有在法定期限内提起法律程序,征收方可以申请法院强制执行。这里大家要注意,只有法院可以强制执行,行政机关没有权力强拆拆迁户的房屋。如果在实践中遇到违法强拆的情况,大家要及时报警、拍照、录像,为之后的维权工作做准备。
征地拆迁必须严格按照法律规定的程序进行,如果征收不合理,拆迁户不要坐以待毙,要用实际行动维护自己的合法权益。另外提醒大家,维权要趁早,抓住每一个可以翻身的机会!
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