商品房可以是回迁房，回迁房却不一定是商品房，回迁房和商品房“傻傻分不清楚”

　　最近不少朋友问我回迁房的事情，他们大多数是首套或者换房的，由于商品房价格高，所以产生了购买回迁房的想法，由于回迁房的价格一般要低于周围商品房的价格，因此许多购买者对回迁房抱有很大希望，但是您知道回迁房与商品房之间的区别吗?今天咱们聊聊这个问题。

　　按照性质不同，房屋会分成商品房、回迁房、经济适用房等等类型。回迁房属于中国拆迁政策的产物，一般是开发商在征收土地时候承诺赔偿给拆迁户的房屋。相对于市面上的商品房来说，它的价格相对低一点。但很多人心里对于回迁房，商品房以及经济适用房傻傻分不清楚，经常会有人有这样的疑问：回迁房可以购买吗?购买时需要注意哪些问题?

　　一、回迁房是什么?

　　回迁房主要是指旧改棚户区改造拆迁时，开发商征用村民或村集体的土地，赔给回迁户的房子统称回迁房。回迁房的交易，通常是看好项目，跟开发商的旧改办签《回迁补偿协议》，补偿的细节都在补偿协议里面有约定。旧改签约流程、交易流程都大同小异，不同项目的补偿区别，主要体现在补偿协议里面。

　　回迁房也包含指标房，旧城改造拆迁时，开发商拆迁征用村集体或村民的土地，赔给回迁户的房子，统称为回迁房。在旧城改造拆迁的前期阶段，原村民把回迁的指标转让给你，然后你是以本地拆迁户的名义，跟开发项目公司签订《回迁补偿协议》。等建成后，补偿的商品房房产证直接写买家的名字。

　　二、商品房又是什么?

　　商品房是指在市场经济背景下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。商品房可在市场上自由交易，一般包括住宅还有商住房等。

　　普通住房分类下的商品房非常常见，各路开发商从政府处租用，土地使用权限40年、50年、70年开发的房屋，在建成后用于市场出售或出租的房屋，就叫做商品房，又称作“大产权房”。生活中电视、广播、海报等多种渠道都会有房地产广告的身影，这些广告中宣传的住房，基本就是我们熟悉的商品房了。

　　由于房价的高居不下，一些受国家政策调控的房屋，价格较低的房屋很是受老百姓的欢迎，比如回迁房等，这类型的房屋虽然在购买过程中也存在很大的风险，但是就目前市场的走势来看，也同样受到很多人的亲睐。就其中的回迁房来看，其实与商品房也是存在较大不同的，那么回迁房和商品房区别有哪些呢?

　　二、回迁房和商品房区别包括哪些?

　　有完整产权的回迁房和普通商品房并无太大区别，但无完整产权或只有回迁合同的回迁房则和商品房有很大区别。具体区别如下：

　　1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且可以在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁办以回迁房补偿拆迁户的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理;

　　2、商品房和双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁办和拆迁户签订的，在协议中进行约定;

　　3、如果拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

　　4、再次交易商品房可以获得房产证，因此二次交易相对简单，方便过户。而受政策影响回迁房往往需要政府规定的种种限制条件，例如：居住满五年、缴纳土地出让金等，因此再次交易的难度较大。

　　5、房屋权利商品房可以立即上市，且可以在银行做抵押进行贷款。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款，并且还存在部分小产权房屋，不能享受商品房的权利。

　　现在在很多楼盘中其实都是存在一些回迁房的，主要就是开发商用来安置之前房屋被征收的人。而现实中，由于回迁房的价格相对较低，所以购买回迁房一定程度上可以为购房者减轻一定的经济负担，但是由于购买回迁房可能存在一定程度的风险，比如，出售的回迁房是否已经取得产权证，或者该回迁房是否可以上市交易，如果没有取得产权证，或者不能上市交易，那么即使购房者买到了房屋，也是对房屋没有所有权的。

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