如何降低购买拆迁安置回迁房的风险?

　　近年来，随着城市房价的快速上涨，拆迁安置回迁房因其价格低廉而受到许多买家的青睐。然而，拆迁安置回迁房的转让规则不同于普通商品房，这也导致了购买和转让过程中巨大的不确定性和风险。

　　买卖拆迁安置回迁房的风险。

　　一、房价快速上涨，卖方违约;

　　二、卖方个人债务导致回迁房成为执行标的;

　　三、拆迁安置人数多，未经其他权利人同意违约;

　　四、交房前后面积差异过大;

　　五、一房多卖;

　　六、办证风险。

　　未取得房产证时买卖拆迁安置回迁房有效吗?

　　根据《民法典》第597条，未取得标的物处分权的买卖合同仍然有效。只要买卖双方在平等协商的基础上自愿签订房屋买卖合同，就是双方的真实意图。合同内容不违反法律强制性规定或社会公共利益，房屋买卖合同应合法有效，因此拆迁安置回迁房买卖协议有效。

　　如何降低购买拆迁安置回迁房的风险?

　　一、审查。

　　购房前应审查其产权。首先，我们需要看看开发商是否通过正式程序获得了土地使用权。可能有两种产权：(1)未经国家正式程序批准，未来不可能取得产权证书的财产。这种产权通常被称为小产权(2)通过正式的土地审批程序，如危房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等，未来可以申请正式产权。该产权的性质称为经济适用房管理，俗称二级经济适用房。

　　二、调查。

　　如果卖方未办理产权的房屋有一定风险，一定要选择有信誉的卖方。如果卖方取得产权证书后，注意产权证书日期与交易日期之间的跨度，是否满五年，可以直接转让，如果不能直接转让，卖方是否可以信任。

　　此外，还应审查卖方的拆迁安置协议，确定安置受益人的数量，以确保所有受益人都明确同意出售房屋。

　　三、约定。

　　注意设计买卖合同条款：

　　(一)明确房产过户和交房的具体时间;

　　(二)设置法律障碍，严防一房多卖;

　　(三)要求所有安置受益人签订房屋买卖合同。