以租赁名义擅自将农用地转为建设用地的这种以租代征行为是违法的

　　伴随着我国城市化进程的不断深入，房屋拆迁补偿与土地征收补偿问题成为社会关注的热点。于是，在拆迁过程中出现了“以租代征”这种规避土地用途管理制度的现象。这一现象的实质是避开征收审批程序，租赁集体土地进行建设。这一现象明显违反了法律。

　　以租代征是指擅自将农用地转为建设用地。这就是所谓的“以租代征”，也就是通过租赁集体土地进行非农建设，任意扩大建设用地规模。其本质是规避法定农用地转让和土地征收审批，扩大建设用地规模，逃避缴纳相关税费，履行耕地占用补偿平衡的法定义务。这必将对土地管理等基本制度如用途管制产生严重冲击，影响国家宏观调控政策的实施和耕地保护目标的实现。

　　其性质是规避法定农用地、转用和征地审批，扩大规划以外的建设用地规模。同时也逃避了纳税的一些有关的相应的税费、履行征收补偿平衡法定的一些义务。这些都是一种典型的违法行为。

　　对于集体土地征收，法律依据是《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设需要使用土地的，一定要依法申请使用国有土地。当然，也有一些特殊情况，比如兴办乡镇企业和农村居民住宅或城镇公共设施建设和公益建设。除此之外，还有其他需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

　　《土地管理法》第63条，集体所有的土地使用权，不得出让转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　实务中，以租代征行为常见的表现，如用地单位或个人与村委会直接与村委会签订协议，租赁土地，或基层主管部门直接租赁农民的土地，来进行一些招商引资。或转租农民集体耕地，或以中介名义出租，然后转租给其他企业厂矿等。

　　有的村民是自行把土地出租转包出去，对方进行了这种厂房的建设。在此要说明的是，如果转包出去，另一方仍在进行农地建设这种情况下，这不属于“以租代征”的形式，只是部分土地流转或转承包的情况。

　　其次就是村委会先租给农民，再搞非农建设，比如说建小产权房进行售出，这些情况都属于“以租代征”。

　　为什么说以租代征是违法的，因为我们之前也说过以租代征，本质上是规避非农化建设和农用地转用的总量控制制度，规避农用地转为建设用地的土地收入分配制度，直接进入市场。

　　一般来说，以租代征非法占用土地，严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的实施，使有关部门逃避了耕地占用和补偿平衡的义务，以及土地出让金等各种税费的缴纳。农民朋友一定要拒绝，它不仅后续资金没有保障，而且也是违法行为。