北京市城市更新严控大规模拆除增建以保留利用提升为主

　　2022年11月25日，北京市人大代表常委会在会议中通过了《北京市城市更新条例》。2023年3月1日，该条例将正式实施。相比于该条例此前发布的征求意见稿，正式文本对于条例章节结构作出了较大的调整，并对条例内容也进行了较大的修改。该《条例》明确北京市城市更新将实行“留改拆”并举，以“保留利用提升为主，严控大规模拆除增建”等基本原则。

　　一、《北京市城市更新条例》划定城市更新范围

　　此前，根据地方城市更新的相关政策，我们曾系统介绍过城市更新项目及其与拆迁之间的区别。概括来讲城市更新包括需要拆除、重建的再开发;改建、部分拆除以及调整布局的整治改善;以保留、延续为主，减量保持原貌的维护和保护项目三部分。而拆除建筑物只是一种对建筑物处理较为彻底、改造幅度较大的更新形式。

　　此次北京市城市更新新规亮相，是自深圳、上海之后的又一次系统法律规范，凸显了首都城市文化特色。《北京市城市更新条例》第二条明确，城市更新是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大基本类别、12项更新内容，不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。

　　第二条　本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。本条例所称城市更新，是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，具体包括：(一)以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新;(二)以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新;(三)以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新;(四)以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新;(五)以统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新;(六)市人民政府确定的其他城市更新活动。本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。

　　北京本地的老百姓如果收到城市更新改造项目拆除通知，可以对照《北京市城市更新条例》的内容，审查收到的拆除公告文本，判断对自家房屋采取的更新方式是否符合城市更新的规划要求。如果更新信息不透明，我们还可以要求政府对相关内容进行信息公开，保证更新项目公开透明，更新方案符合民主程序。

　　二、《北京市城市更新条例》明确科学民主举措

　　本次《北京市城市更新条例》制定，突出民生优先、问题导向、多元参与等更新特色环节和指向，尤其明确本市城市更新实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主，同时坚持先治理、后更新，优先补齐公共服务设施短板，严格控制大规模拆除、增建，延续历史文脉。同时《北京市城市更新条例》要求指出，城市更新要落实集约、统筹管理，提高城市妨害风险的能力。

　　可以说，北京市对城市更新的规范，更加注重更新方案的科学、合理性，更新措施力求通过最小的改变达到适应城市发展的目的。

　　同时，本市城市更新着重加强了对物业权利人、利害关系人的权利保障。通过全方面、多角度、多方位的，提高自治作用。当“城市更新”来到我们身边，我们可以依据《北京市城市更新条例》第八条，要求充分实现自己对城市更新的知情权、参与权，通过实际的参与形式提议、协商。

　　第八条　本市城市更新活动应当按照公开、公平、公正的要求，完善物业权利人、利害关系人依法参与城市更新规划编制、政策制定、民主决策等方面的制度，建立健全城市更新协商共治机制，发挥业主自治组织作用，保障公众在城市更新项目中的知情权、参与权和监督权。

　　而在城市更新过程中，《北京市城市更新条例》明确房屋需要腾退可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。同时规定如果腾退签约率超过95%中政府可以进行强制征收。如果遇到补偿谈不拢的情况，我们一定要注意了解签约比例，及时通过法律途径维权，以免强征比例达成，错失维权机会。

　　第二十八条　城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。

　　三、《北京市城市更新条例》更新规则“对症下药”

　　在本次《北京市城市更新条例》的内容规定中，首都针对不同区域、不同特点的更新项目详细制定了具体的更新规则。通过“定制”，对不符合城市发展的城市建筑和设施“对症下药”，保证各项方案分别对应每一不同情况的房屋，保证“留改拆”并举的实行措施能够有效落实。

　　在《北京市城市更新条例》第四章第三十条至第三十七条对实施特定的平房院落、危旧楼房和简易楼改建、老旧小区综合整治改造、以及区域综合性更新等进行了系统详细的实施规定。

　　例如，《北京市城市更新条例》第三十条规定，实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建，可采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境。第三十一条规定，实施危旧楼房和简易楼改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。

　　第三十条第一款 实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局;按照核心区控制性详细规划合理利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。核心区以外的地区可以参照执行。

　　第三十一条第一款　实施危旧楼房和简易楼改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。

　　除此之外，与人民群众的切身利益相关的老楼加装电梯、存量建筑转变等问题，也都在《北京市城市更新条例》中进行了解答。

　　条例规定，老楼加装电梯费用分摊、收益分配等可由业主依法确定，突出了居民业主作为实际权利人的表决权和协商权;鼓励存量建筑“变身”市政基础设施，通过采用更加多样的租赁、出让等形式让城市土地供应更加丰富灵活。

　　综上，此次北京市城市更新新规的出台，在土地管理、房屋征收方面无疑释放了重大信号，“一拆到底”的“一刀切”做法已经彻底被时代抛弃，取而代之的是更加科学、民主的更新举措。如果强拆行为继续发生，相关法律规定将会为保护老百姓切身利益发挥更大的作用，捍卫真正的公平正义!