“住改非”怎么补偿?

　　只有想不到的，没有现实中无法出现的。在日常咨询中，“住改非”的情况非常普遍，今天京平拆迁律师就用案例对比的形式跟大家聊一聊什么是“住改非”。

　　以案为检

　　案一

　　张先生是山西晋城的一个普通村民，2014年，张先生听说当地政府要在自家附近建一个大型的农贸市场，为了能够充分利用周边的地理优势，抢占商机，随即在自己的房子上加盖起了二层和三层，想着把第一层出租出去或者等农贸市场建起来后自己能够做点小生意。事不遂人愿，半年时间过去了，农贸市场也建起来了，可惜不是在张先生家的门前，而是在其对面，更不幸的是，为了配合农贸市场的修建，当地政府打算修一条路，张先生的房屋刚好在征收的范围之内。经过多次协商，张先生的房屋只能按照住宅用房的标准来补偿，并且二层和三层只能补偿建筑成本价，张先生不服，认为自己已经付出了成本，应该得到至少一层的经营性拆迁补偿。
 

　　案二

　　2012年，丁先生的房屋因某名城国际项目的建设被划进征收的范围之内，而丁先生的房屋属于临街房产，常年用于租用，是家庭消费的主要经济来源，各个租户也是生意兴隆。可是经过拆迁评估，丁先生所获得的补偿款远低于房屋的应有价值，为此，丁先生没有在补偿协议上签字，在多次协商未果的情况下，丁先生委托了我所律师，最终，在专业拆迁律师的帮助下，拿到了商业用房的拆迁补偿。

　　什么是“住改非”

　　住改非，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录，这种情况下，依照我国的相关拆迁政策和法律文件的规定，可以根据实际经营情况给予适当的拆迁补偿，具体的规定由地方制定。

　　房屋按照其用途进行划分，主要分为住宅和商用，在拆迁征收的时候，两种用途不同的房屋补偿的标准也不相同，毋庸置疑的是，商业用房的补偿高于住宅用房，那么，怎么区分你的房屋用途是什么呢?首先，房屋用途以房产证上标明的用途为准。在咨询中，每当问到咨询人房屋用途时，很多人都会回答是私房，是私房是没错，但是私房是房屋的性质，证明的是私人的产权，并无法说明用途是什么;其次，房屋的所有权证未标明用途的，以产权档案记录为准。由于历史原因导致合法的房子没有产权证的现象一直存在，特别是在农村地区，有房产证的情况反而占少数，还有对房屋的权属存在争议的，可以房屋的产权登记为准;再次，产权档案中也为记录用途的，看实际用途是否经过规划管理部门审批同意，“住改非”，不但要有营业执照，还应当有规划管理部门同意变更的依据。
 

　　“住改非”怎么拆迁补偿

　　在拆迁的过程中，房产证上写的是住宅，而实际上用作经营的情况很普遍，拆迁办为了降低拆迁成本，很可能不顾及实际情况，全部按照住宅用房来拆迁补偿，也因此给拆迁征收造成很多隐患和矛盾。2003年，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定，对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

　　各个地方也针对“住改非”做出了自己的规定，如：

　　黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定：“拆迁的住宅房屋用作经营使用，且符合下列条件的，货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定：(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。”

　　有的地方“住改非”可以享受商业用房的补偿政策。浙江省丽水市就有这样的规定，在拆迁公告公布前近两年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”
 

　　至此，我们就了解了上述案例中为什么张先生的房屋只能按照普通的住宅用房来补偿了，但是在“住改非”的争取过程中，每个地方的规定不同，大部分规定的都不够具体，在可浮动的范围之内，能争取多少的补偿，就要看律师的水平了，所以，如果您也面临“住改非”的拆迁问题，不仅要了解知识，更要慧眼识真，选好拆迁律师，事半功倍。