公房拆迁常见问题解答

　　公房也称公有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。因为我国以前特殊的经济体制，所以存在大量所有权归国家所有的房屋，在过去解决城市人口的住房问题上起了积极作用。但是在我国城市建设不断升级的当下，越来越多的公房被列为拆迁对象，因而由此引发的纠纷也在逐年增加。据拆迁律师统计，公房拆迁引发的矛盾的主要原因多集中在以下几个方面。

　　公房承租人资格如何认定

　　根据相关规定，公房的承租人作为公房使用人在拆迁中可以得到相应的补偿。所以怎样认定公房承租人是一个非常重要的问题。对此，拆迁律师特归纳了如何认定公房承租人的几种情况：

　　1、承租人健在，且直到拆迁期间没有变更过公房承租人，显而易见，这种情况下承租人确定，其与拆迁办签订安置补偿协议享受补偿没有任何争议。

　　2、如果在拆迁前公房的承租人发生过变更，拆迁补偿就一定归现承租人吗?拆迁律师认为关键要看承租人的变更是不是符合相关规定。如果承租人的变更违反规定，因此权利遭到侵害的其他人可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销变更。所以，在公房承租人发生过变更，现承租人只有在合法的变更的情况下才具有承租人资格，才能享有拆迁补偿。

　　3、原承租人去世或者外迁后没有办理承租人变更，该如何确定承租人?此时，承租人资格认定要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。所以，原承租人死亡或者外迁后原共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向有关单位缴纳房租的，与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，因此实际居住的人具有事实上的承租人资格。

　　对公房承租人如何补偿

　　确定了公房承租人后，对其是怎么进行拆迁补偿的呢?目前对此没有固定的补偿方式，一般情况下拆迁中主要通过三种方式对公房承租人进行补偿：

　　1、房屋承租人购买其居住的公房，变为房屋的所有权人，之后拆迁办以其为拆迁户按照被拆迁房屋市场价格给予补偿，政府对拆迁户不再提供经济适用住房。

　　2、拆迁办另行安排公房由原承租人承租，作为拆迁户的公房管理部门与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

　　3、拆迁户以协议方式收购公房承租人的公房使用权，将公房承租人居住使用公房的权利换算成货币作为补偿。

　　公房承租人死亡对补偿的影响

　　由于公房大都产生于早些年的经济模式下，所以现在很多公房承租人都已经步入晚年，生老病死无可避免。那么承租人死亡后对拆迁补偿会产生怎样的影响呢?拆迁律师认为这个问题的关键在于公房承租人死亡的时间：

　　1、在签订拆迁补偿协议后死亡。

　　这种情况下，因为拆迁办与公房承租人签订的补偿协议已经确定了公房承租人获得补偿的资格，所以拆迁补偿款应当归承租人所有，公房承租人死亡，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由继承人继承。

　　2、在签订拆迁补偿协议前死亡

　　如果承租人在拆迁协议达成前死亡的，其承租人的主体资格丧失，不能获得基于承租人地位所得的拆迁补偿。这种情况下需要重新确定公房承租人，因为公房产权人是国家，所以房屋不能直接由承租人的继承人取得所有权进而取得补偿。这种情况下，符合相关规定的与原承租人同住的人可以到公房管理部门办理承租人变更手续，或者一直没有办理变更手续，就要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来确定公房承租人。新确定的承租人与拆迁办签订拆迁补偿协议，享有拆迁补偿。

　　作者：高鹏超

　　版权所有：北京京平拆迁律师事务所

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