关心才会分享!我们都知道，如今自媒体早已渗入大众的生活，无论舆论或是热点对于大家而言，早已麻木，最多就是吃瓜群众一般看看热闹，呵呵一笑。但是，最近一则由京平拆迁律师主讲的拆迁视频却被各大公众号收录转发，在广大拆迁户群体中掀起了一波巨浪。也许，很多人看到这个视频没什么感觉，不以为然，但是这一视频对那些正在面临或已经经历拆迁的群众而言，犹如枯木逢春，唤醒了那些沉寂许久的人们……
伴随京平拆迁律师视频的疯传，我们接到大量来自全国各地的咨询电话，其中山东、河南、江西等地区的咨询引起了我们的关注。几天前，京平拆迁律师针对河南地区拆迁户面临的问题做了专题分析，所以我们现在将焦点放到山东地区，来说说山东老百姓现在都在关注的“租地补偿”问题：
张老汉是山东菏泽地区的拆迁户，他告诉京平拆迁律师，因当地的高速公路项目，他和村民的土地都将被占用。如果土地被占用，张老汉每年可以得到1500元/亩的租金，对于这么低的补偿，他们给出的理由是老百姓辛苦一年也就是几千块钱，拿到1500元的租金，就不用再辛苦种地了。听起来有一种“皇恩浩荡”的感觉吧?但是，明明占用的是老百姓赖以生存的土地，为什么要持一副已经是莫大恩惠的模样?张老汉不理解，整个村庄的老百姓都不理解，不能理解的是为何修高速公路占地要租用他们的土地，而不是征收土地?难道修好的高速公路，在租赁期满后会拆掉，再把土地退还给村民吗?质朴的张老汉弱弱的问了句：“如果这样，是不是有点太儿戏了?”“我们以后就靠这1500块生活吗?”
京平拆迁律师现在科普：土地使用者与农村集体经济组织直接签订土地租赁合同，以承租的方式占有、使用农村集体土地进行开发建设，不是土地征收，而是一种以租代征的行为。
根据《土地管理法》可知，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是，除了符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，可以因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。如果涉及到国家项目建设需要，要在集体土地上进行非农业建设的，应当启动征收程序，即相应的宅基地或者集体建设用地的使用权就此消灭，集体土地性质转变为国有土地。
而据张老汉讲述，他们现在面临的虽然是国家高速公路项目占用土地，但是并没有启动征收程序，而是由村委会组织大家配合土地租赁工作，将土地出租，放弃使用权，完全符合上述“以租代征”。对于集体土地征收问题，国家虽然没有出台统一的法律法规，但是《土地管理法》及其实施条例均涉及到了规范集体土地征收的问题。山东地区此次大面积用地的现象是明显的以租代征，以租代征是名为租赁，实为征收的违法行为，试图以微薄的租金诱使村民放弃土地使用权，违反了我国《土地管理法》及其实施条例的强制性规定。
所以，对于这种试图以租代征的方式占用村民土地的，我们必须要明确一个问题——这是违法用地!
那么，合法的征地程序究竟是怎样的呢?是不是村委会或村民代表与用地方签订征收补偿协议，领取补偿款再分配给村民这么简单呢?
根据《土地管理法》的规定，集体土地征收应当经过省级以上人民政府审批;依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《土地管理法实施条例》规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
虽然我们还没有专门针对集体土地的征收与补偿条例，土地征收问题还是主要依靠《宪法》和《土地管理法》来调整，但是《土地管理法实施条例》明确规定对补偿标准有争议的，应当由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。正因为针对集体土地征收尚有太多的模糊问题，导致了实践中的集体土地征收演变为了“官商结合”的产物。
所以，为了实现规范用地，相关部门必须加大查处土地违法违规的力度，尤其严查那些试图规避土地审批手续，以租代征的违法用地行为。对于擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，根据《土地管理法》应当由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。作为拆迁户，我们虽然是一介“草民”，但我们手中还有法律赋予的神圣权利，面对那些违反规划、突破计划、违法批地用地的违法行为，我们虽然没有尚方宝剑，不可先斩后奏，但我们可以拒绝妥协、可以行使手中的权利，不为大义只为自己!
作者：吕秋香
版权所有：北京京平律师事务所
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