这个征收行为是合法的吗

　　随着社会的发展，征收与拆迁已经成为了一个十分普遍的现象。通过征收将土地集中起来统一规划，同时对旧房、危房等进行拆迁改建，这对城乡建设而言毋庸置疑是十分有利的;同时，征收区的人也会得到拆迁安置补偿，改善生活环境，所以一个合理合法的征收行为对征收方和被征收方来说都是一个双赢的行为。

　　纵观我国近十年的发展历程，征收拆迁之势愈演愈烈，如何保护自己的合法权益不被侵害成为了被征收区人民普遍关注的问题。保护自己的合法权益也需要合理适当的方法，判断一个征收行为是否具有合法性是我们维护权益的第一步。

　　公益拆迁与商业拆迁

　　在我国，拆迁的种类有两种，公益拆迁和商业拆迁。公益征收是一种带有强制性的政府行政行为，除非被确认为违法并被依法撤销，被征收方不得拒绝征收行为;商业拆迁则是开发商基于纯商业开发性质的考虑，出于营利的目的，经与拆迁户协商一致，拆迁户将其房屋所有权以及土地使用权转让给开发商，开发商将所取得的房屋拆除并在土地上进行房地产开发的行为。在商业拆迁中，开发商是一般的民事主体，拆迁户对拆迁补偿不满意，就可以拒绝拆迁。如果一个商业拆迁行为还具有强制性，那么它一定是违法的。

　　在辨别清自己面临的拆迁行为的性质以后，我们需要注意有强制性的公益征收行为。一个合法的公益征收，必然经过了许多法定的程序。首先，公益征收合法性的来源是由省级人民政府或者国务院批准的征地批文，批文明确了被征地的范围、时间等，并有政府的公章和征地批号，且征地批文的有效期是两年，在这两年中，如果没有实施具体的征地行为或者补偿安置行为，重新征地就需要经过重新审批。

　　其次，公益征收的实施主体是市、县级人民政府，补偿安置的具体标准也是由市、县级人民政府制定的，而该标准一定要符合“不能使拆迁户的生活居住水平降低”才能合法。

　　再次，具体补偿的依据是每家每户的评估测量结果，在评估时，评估机构是由被征收方协商选择的，且被征收方在对评估结果有异议时有权拒绝签字，并可以在收到评估报告之日起10日内向原评估机构书面申请复核，也可以另行委托评估机构委托。最后，征收一定要符合“先安置后拆迁”，而且拆迁户可以自由选择拆迁安置补偿的方式，可以是产权置换，也可以是货币补偿。

　　注意“以租代征”

　　被征收方除了通过上述几方面判断征收行为是否合法，还应注意“以租代征”的问题。“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。所以，根据现行法律的规定，“以租代征”是一种违法的征地行为。

　　综上所述，拆迁律师提醒大家，在碰到拆迁时，切忌慌张，多了解相关的法律法规，注意辨别征收行为的合法性，维护好自己的合法权益。

　　作者：向璠

　　版权所有：北京京平律师事务所

　　注：如需转载，请标明版权!

　　【温馨提示】

　　个案具有特殊性，请勿随意模仿，以免耽误维权时机，造成不必要的麻烦。

　　注：如需转载，请标明版权!