农村房屋拆迁私自买卖宅基地有没有拆迁补偿

　　宅基地使用权是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，是给予本集体经济组织成员的福利。随着经济的快速发展，城市化进程的加快，宅基地使用制度与社会发展之间已经出现了不相适应之处，因宅基地使用权流转引发的纠纷日益剧增，如何平衡与化解这种矛盾成为土地制度改革的一项重要任务。

　　中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国农村土地制度改革进入试点阶段。

　　改革的主要内容是什么?

　　第一：允许一部分宅基地使用权入市。法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对买房主体却有限制。《关于加强农村宅基地管理的意见》等规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证和房屋产权证。这次改革会暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，这就意味着，在国家确定的试点区域宅基地可以与国有土地一样，同等入市、同权同价。

　　第二：暂时调整实施征收集体土地补偿的规定。《土地管理法》第四十七条规定，征收土地按照被征收土地的原用途给予征收补偿。在试点区，暂时停止适用第四十七条的规定。征地补偿需要综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障;加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系;有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。

　　第三：暂时调整实施宅基地审批权限的规定。使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批;使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。

　　你家是否在宅基地改革的试点区?

　　《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中公布33个试点地区，包括： 北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

　　宅基地上房屋买卖合同是否有效?

　　最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》对宅基地上房屋买卖合同的效力作出了细化的规定。

　　在上述试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

　　宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同是否有效，不仅要看是否属于试点区，还要根据当地的政策以及相关规定综合确定。

　　宅基地制度改革试点工作将在2017年底完成。土地改革牵一发而动全身，尤其是涉及征地拆迁，买卖合同的效力以及是否可以获得拆迁补偿款，北京、上海、青岛、山东、江苏等高级人民法院都发布相关指导意见。因为每个地区对此都有具体的规定，每一个案件都具有特殊性，建议大家在遇到问题时及时咨询专业拆迁律师，不可盲目生搬硬套，以免错过维权的最佳时机。