住改非违法吗？住房改商铺拆迁补偿怎么算?

　　京平拆迁律师在解答拆迁户咨询的时候，经常有些咨询人来电询问：“我的房屋现在做生意，和普通住宅的拆迁补偿一样么”，“我的房屋是住宅，因为临街用于经营，生意也不错，但是，马上拆迁了，拆迁办说我私自改变房屋性质，用住宅做生意是违法的，给我的拆迁补偿比住宅还低，请问律师，我真的违法了么?”……

　　因地理位置的优势，有很多人将住宅作为经营场所进行经营，也取得了合法的营业手续，营业收入可能是家庭收入的主要来源，那么真如拆迁办所说，私自改变房屋性质是违反法律规定的么?

　　将住宅改为营业性质的房屋，也就是我们常听说的“住改非”，是指国有或集体所有的土地上的住宅因其地理位置优越，虽然房屋所有权证上标明的用途为住宅，但却依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录，改变自己的住宅为商铺进行经营，法律并没有规定住改非是违法的行为。因此，拆迁办所说的违法，可能就是为了降低拆迁成本的一个说辞而已!那么，这种房屋既不是住宅，又不是正规的商铺，在遇到拆迁时，应该怎么补偿呢?

　　这种情况拆迁补偿主要法律依据为2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。

　　由此可知，住改非不但不违法，而且在拆迁时，其拆迁补偿应当比普通住宅还高，但具体的补偿标准没有统一的规定，原则是需要考虑实际经营等情况给予相应的收益补偿，具体的规定由地方进行制定。

　　实践中，住改非房屋补偿上也出现了不同的做法：

　　(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

　　拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前的几年(具体几年，各地不同)以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

　　(二)有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

　　有些地方规定，在拆迁公告公布前，一段时间以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策，也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

　　(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

　　参照商业用房估价的前提一般相同，就是取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间以上。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格;对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据经营年限确定。

　　(四)某一时间节点后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

　　有些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间节点之前住改非，此时间节点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

　　(五)采用混合标准

　　临街底层住改非房屋拆迁户实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿;其他住改非房屋货币安置补偿拆迁户实际用于经营的面积按住宅评估价格的几倍进行补偿。

　　各地采用的标准不同，拆迁户应该及时多了解本地的具体政策和规定，如果您在拆迁中遇到文章开头之处的困境，不要急于签协议，可以及时咨询专业拆迁律师，必要的时候用法律的武器保障自己的合法权益免受侵害。