近期，我们接到很多拆迁户的关于评估报告的疑问，其实国家对此有明确而细致的规定，但很少被普通老百姓知悉，这种误区很容易造成误解和维权机会的错失。我们在此就几个比较集中的问题为大家梳理解答，回馈各位对京平拆迁律师团的信任。
评估是否合法?先找这几个显而易见的点!
评估毕竟是很专业的工作，很多拆迁户觉得很难判断这个文件是不是合法。其实即使我们对评估的专业知识没有什么了解，我们仍然可以从显而易见的几个地方去做一个初步判断：
第一， 看有无分户评估报告。房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向拆迁户转交分户评估报告。
第二， 看签名、盖章。估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。这个签名、盖章意味着什么?就是他们对估价报告的内容和结论负责任。
第三， 看组成部分。估价报告是一份严谨的文件，有法定的内容要求，应该包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
所以，如果拆迁办贴出来一张纸，只是印了一个表格，上面填满了每家每户的补偿数额，即使大标题写着“评估报告”四个大字，也不能成为生效的评估报告，别被忽悠了!
评估的全面性和公正性怎么才能有保障?
作为一个拆迁户，我们期待一个怎样的评估报告?首先，评估得是公正和客观的。评估公司和评估师应站在中立的立场上对咱们房子的价值做一个判断，要不评估的价值何在，还不是沦为拆迁办一言堂的幌子?!其次，评估的结论应有充分的依据，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论。要不老百姓怎么知道这个数是怎么出来的，一生心血托付在评估报告上，总不能最后不明不白。
我们对评估报告的这些合理合法的“要求”常常成为“奢望”，怎么才能尽可能保障评估的公正性和全面性呢?
第一，评估机构要有合法资质
可以在拆迁中对我们房屋进行评估的房地产估价机构，是依法设立并取得房地产估价机构资质，并从事房地产估价活动的中介服务机构。在评估报告里，也应该列明估价人员和估价机构的资格证明。有的政府随便找个“公司”就给我们下了评估结果，而这个单位根本没有取得法定的资质。
大家可以留意一下评估机构的营业执照，看看它的经营范围里有没有给咱们房子进行评估的经营范围。如果评估机构不伦不类，其专业性何在?其中立性您敢信?
第二，评估报告的内容随意不得
咱常说“有理有据”、“以理服人”，评估报告也得如此。只写一个评估的数字不足以让人信服。我们肯定要问，评估怎么做出来的?说不出来道理，谁能认可!
因此，评估报告里需要有有估价的依据、估价原则、估价方法，不仅做出估价结果还要提供确定结果的理由。
我们房屋的位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，房屋的产权证明，也要列在附件里，没有这些，是根据什么做出的评估?除此之外，评估报告里还要列明估价作业的日期和有效期，这些内容都是可以为我们的权利保驾护航的。
第三，评估需要“实地考察”
评估不是闭门造车，评估师也不是大脑里想象一下就能神乎其神地知道评估结果。如果连我们的房子都没见到过，评估也不能真实地反映情况。
国家法律规定，估价人员必须到估价对象现场，亲身感受我们房屋的位置、周围环境的优劣，查勘房屋的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，对我们的房屋及其周围环境或临路状况进行拍照等。实地考察之后，要做好实地查勘记录，并妥善保管。
第四，做出评估不得不考虑的几个因素
我们都知道，我们被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等必然会影响房屋的价值，这些必然是要纳入到评估的考虑范围的因素。
我们被征收房屋室内经常还有装饰装修，有机器设备、物资等需要搬迁产生费用，如果有合法营业，还会产生停产停业损失，这些补偿怎么处理?对于这部分补偿，先尝试通过协商确定;如果协商不成，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
如何在评估中不吃亏?
评估的人来了，我们应该拒之门外么?
我们会遇到这样的情况，拆迁户跟我们说“这个评估报告评估的太低了，根本不合法，我就给撕了!”但是撕了这份报告，就可以让评估报告无效么?显然是不可以!
那我们应该怎么做?其实法律赋予了我们维权的机会。
拆迁户可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
有的老百姓觉得，评估机构和评估专家委员会都是跟政府一伙的，这肯定没用!您错了，我们曾在一个案件中，通过评估报告的复核和重新鉴定，两次通过法院撤销了当事人的《征收补偿决定》，取得了至关重要的胜利。不试一试，怎么能轻言放弃?
国家的规定在此，咱都不要拆迁户随意给的一张纸给忽悠了!
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